1. 사건의 개요

의뢰인은 임차권등기를 마친 뒤 임차보증금 반환채권을 피보전권리로 하여 부동산 강제경매를 신청하였습니다. 이후 경매 절차에서 직접 해당 건물을 낙찰받아 소유권이전등기까지 마쳤습니다.

문제는 그 다음이었습니다. 경매절차에서 배당이 배제된 점유자가 여전히 건물을 점유하고 있었고, 건물 인도를 요청했음에도 이를 거부하고 있는 상황이었습니다. 의뢰인은 인도명령 또는 건물인도소송을 준비하고 있었으나, 그 사이 점유가 제3자에게 이전될 가능성을 배제할 수 없어 부득이하게 점유이전금지가처분을 신청하게 되었습니다.

2. 본 사건의 특이점

이 사건에서 가장 중요한 부분은 점유자가 주장하는 임대차계약의 실체였습니다.

전 소유자와 점유자는 일정한 관계에 있었고, 경매가 예상되던 시점 직전에 임대차계약을 체결한 뒤 주민등록을 이전하고 확정일자까지 받아 소액임차인으로 권리를 행사하려 하였습니다.

그러나 여러 사정을 종합하면, 정상적인 임대차라고 보기 어려운 정황이 분명했습니다.
이미 고액의 임차권등기가 설정되어 있었고, 부동산 가액 대비 구조 역시 상식적으로 납득하기 어려운 상태였습니다. 또한 계약 체결 과정도 일반적인 거래 형태와는 거리가 있었습니다.

대법원 판례 역시 형식만 임대차의 외관을 갖춘 채 실제 사용·수익 의사가 없는 계약은 통정허위표시에 해당하여 무효라고 판시하고 있습니다. 본 사안은 이러한 법리에 정확히 부합하는 사례였습니다.

3. 변호사의 조력방안

본 사건에서는 단순히 “낙찰받았으니 나가달라”는 주장이 아니라, 점유의 근거 자체가 허위라는 점을 설득력 있게 정리하는 것이 핵심이었습니다.

이에 따라

• 경매 진행 경과

• 임차권등기 및 배당관계

• 문제된 임대차계약의 체결 시점

• 당사자 관계

• 금액 구조의 비합리성

을 유기적으로 연결하여 하나의 흐름으로 정리하였습니다.

또한 본안소송 전 단계에서 왜 보전처분이 필요한지, 점유가 이전될 경우 집행이 사실상 불가능해질 수 있다는 점을 구체적으로 설명하여 가처분의 긴급성을 강조하였습니다.

4. 조력결과

법원은 채권자의 주장을 받아들여 점유이전금지가처분을 인용하였습니다.

이 결정으로 점유자는 제3자에게 점유를 이전할 수 없게 되었고, 의뢰인은 향후 인도절차를 진행함에 있어 집행 가능성을 안정적으로 확보하게 되었습니다.

경매 낙찰 이후에도 점유 문제로 분쟁이 이어지는 경우가 적지 않습니다. 특히 경매 직전 체결된 임대차계약이 문제되는 사안에서는 계약의 실질을 면밀히 검토하는 작업이 필수적입니다.

본 사건은 그 점을 다시 한 번 확인한 사례였습니다.